전세 계약은 일반적으로 2년을 기준으로 체결되며, 계약 종료가 다가오면 재계약 여부와 조건을 놓고 임대인과 임차인 간의 협상이 시작됩니다. 전세금 인상, 계약 연장, 보증금 조정 등 다양한 변수 속에서 임차인이 불리하지 않게 협상하는 것이 중요합니다. 오늘은 전세 재계약 시 유리하게 협상하는 팁을 상황별로 자세히 소개합니다.
1. 재계약 협상 시기, 언제 시작해야 할까?
- 계약 만료 2~3개월 전에 협상을 시작하는 것이 가장 이상적입니다.
- 너무 늦게 협상하면 대체 주거지 마련이 어려울 수 있고, 임대인도 불리한 조건을 제시할 수 있습니다.
※ 전세 계약은 자동 갱신제도(묵시적 갱신)가 있기 때문에, 임대인이 계약 만료 6개월~1개월 전에 재계약 거절 의사를 통보하지 않으면 자동으로 2년 연장됩니다.
2. 전세금 인상 요구, 어떻게 대응할까?
① 인상률 제한 확인
2020년 도입된 임대차 3법에 따라, 전세 재계약 시 전세금은 기존 금액의 5% 이내만 인상 가능합니다(계약갱신청구권 사용 시).
② 인상 요구 근거 요구하기
“최근 인근 시세가 얼마인지 알고 계신가요?”처럼 시장 시세를 기반으로 협상하는 것이 효과적입니다.
③ 직접적인 인상 거절보다는 제안 방식으로
- “저희가 계속 살아서 관리도 잘하고, 공실 없이 유지되니 인상 없이 갔으면 좋겠습니다.”
- “대신 관리비는 제가 좀 더 부담할 수 있습니다.” 등의 조건 협상도 고려
3. 보증금 인상 대신 월세 전환 협상
임대인이 큰 폭의 전세금 인상을 요구할 경우, 일부 금액을 월세로 전환하는 방식도 대안이 될 수 있습니다.
예시) 전세 1억 → 전세 9천만 + 월세 10만 원 이 경우 초기 자금 부담은 줄고, 임대인은 월 수익을 얻게 됩니다.
4. 계약서에 꼭 넣어야 할 특약사항
재계약 시에도 새 계약서 작성을 권장합니다. 단순히 기존 계약 연장보다는, 새로운 계약서에 아래 사항들을 명확히 명시하세요.
- “계약 기간 중 임대인은 추가 담보 설정이나 매각 시 임차인의 권리를 보장한다.”
- “계약 만료 시 보증금은 이사 당일 전액 반환한다.”
- “전입신고 및 확정일자는 갱신일 기준으로 재진행한다.”
5. 협상 전에 준비할 것들
- 등기부등본 확인 : 집의 근저당 상황, 소유권 변동 여부 확인
- 인근 전세 시세 파악 : KB부동산, 국토부 실거래가 사이트 활용
- 보증금 반환보증 가입 여부 확인 : 전세사기 위험 예방
6. 묵시적 갱신도 체크!
임대인이 재계약을 거부하지 않고, 임차인도 퇴거 의사를 밝히지 않으면 계약은 자동으로 갱신됩니다. 이 경우에도 보증금 반환 시기, 권리 보호를 위해 별도 특약을 다시 작성하는 것이 좋습니다.
7. 이런 협상 팁도 유용해요
- 임대인과 좋은 관계 유지: 예의 있는 협상은 결과도 좋습니다.
- 대체 가능한 주거지 확보: 여유 있게 협상하려면 다른 대안도 준비
- 계약서 문구는 가능하면 공인중개사와 함께 확인
8. 마무리
전세 재계약은 단순한 연장이 아니라 새로운 조건을 논의하는 재협상 과정</strong입니다. 임대인의 요구에만 따르기보다는, 법적 권리와 시장 시세를 기반으로 현명하게 협상하는 것이 중요합니다. 무엇보다 협의된 조건은 반드시 서면으로 남기고, 특약으로 명확히 하세요.
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