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전세계약 시 임대인과 임차인 모두를 보호하기 위해 반드시 특약사항을 꼼꼼히 작성해야 합니다. 단순히 표준 임대차계약서만 작성하고 넘어가면 계약 후 분쟁 발생 시 법적 보호를 받기 어렵습니다. 오늘은 실제 현장에서 많이 사용되는 전세 계약 특약사항 예시를 상황별로 정리해 드리겠습니다.
1. 관리비 관련 특약 예시
오피스텔이나 빌라의 경우 관리비 항목이 불명확할 때가 많습니다. 계약 전 관리비 책임 소재를 명확히 하세요.
- “임대인은 관리비 및 공용관리비 연체 시 발생하는 모든 불이익에 대해 책임을 지며, 해당 사유로 임차인에게 피해가 발생할 경우 손해배상한다.”
- “관리비 항목 및 금액은 계약서 부속 문서로 첨부하며, 임차인은 명시된 항목만 부담한다.”
2. 수리·하자 보수 특약
입주 후 하자 문제가 발생했을 때 분쟁이 많습니다. 아래와 같은 특약으로 책임 범위를 명확히 하세요.
- “계약일 기준 기존 하자에 대한 수리는 임대인이 책임지며, 입주 후 발생한 일반 소모품 교체(형광등, 배터리 등)는 임차인이 부담한다.”
- “보일러, 수도, 전기설비 등 주요 시설 고장 시 임대인이 수리 비용을 부담한다.”
3. 전입신고·확정일자 특약
전입신고와 확정일자 여부에 따라 보증금 보호가 달라지기 때문에 반드시 아래 내용을 명시하세요.
- “임차인은 계약 체결 후 즉시 전입신고 및 확정일자를 받을 수 있도록 한다. 임대인은 이에 협조한다.”
- “임차인의 전입신고 및 확정일자 진행에 법적 또는 행정적 제한이 없는 상태임을 임대인은 확인하고 보증한다.”
4. 전세보증금 반환 특약
보증금 반환 지연이나 미지급 사태에 대비하기 위한 특약입니다.
- “계약 만료 시 임대인은 임차인의 보증금을 지연 없이 반환한다. 반환이 지연될 경우 지연이자율 연 12%를 적용한다.”
- “임대인은 계약 만료 전까지 보증금 반환 재원을 확보할 책임이 있으며, 반환 능력이 없을 경우 임차인은 계약 해지를 통보할 수 있다.”
5. 임대인 변경 시 권리 보호 특약
집주인 변경으로 인한 혼선 예방을 위해 필수!
- “임대인이 변경될 경우 새로운 소유자는 기존 임대차 계약을 승계하며, 기존 보증금 반환 책임도 함께 승계한다.”
6. 기타 권리 보호 관련 특약 예시
- “임대인은 본 건물에 추가 근저당권, 가압류, 경매 등을 설정하지 않는다. 위반 시 임차인은 계약 해지 및 손해배상 청구권을 가진다.”
- “임차인은 임대인의 사전 동의 없이 전대차(재임대)를 할 수 없다.”
- “전세계약 해지 시 임차인은 계약 만료일까지 원상복구 후 퇴거하며, 임대인은 이사 당일 보증금 전액을 반환한다.”
7. 전세사기 예방을 위한 필수 특약
특히 깡통전세, 다중계약 등 사기 피해 예방을 위해 다음 조항도 꼭 고려하세요.
- “임대인은 해당 물건에 대한 단독 소유자임을 보증하며, 현재까지 다른 임차인과의 중복 계약이 없음을 보장한다.”
- “임대인은 계약 기간 동안 근저당권 추가 설정, 가압류, 경매 등의 법적 절차를 진행하지 않는다.”
- “임차인은 계약 체결 후 7일 이내에 전세보증금 반환보증에 가입할 수 있으며, 임대인은 이에 협조한다.”
8. 마무리
특약사항은 단순히 선택이 아닌, 임차인의 권리 보호와 전세사기 예방을 위한 필수 장치입니다. 계약 전 반드시 중개사와 충분히 상의하고, 법률 전문가 상담을 받아 최종 문구를 확정하세요.
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