전세계약은 2년을 기준으로 체결되지만, 사정상 중도 해지를 원하거나 파기해야 할 경우가 생깁니다. 이때 문제가 되는 것이 바로 위약금입니다. 계약 당사자 누구의 책임이냐에 따라 위약금 발생 여부와 금액이 달라집니다. 오늘은 전세계약 파기 시 위약금 계산법과 상황별 정리를 통해 분쟁 없이 현명하게 해결하는 방법을 알려드립니다.
1. 위약금이 발생하는 경우는?
- 계약금 지급 이후 일방적인 계약 취소
- 잔금 지급 전 계약 해제
- 잔금 지급 후 입주 전 파기
- 잔금 후 입주한 상태에서 중도 계약 해지
※ 참고: 전세계약은 계약서 작성 + 계약금 지급이 이루어진 시점부터 법적 효력을 가집니다.
2. 임차인(세입자)이 파기할 경우 위약금
✔️ 잔금 전 계약 파기
세입자가 계약금만 내고 잔금을 치르기 전 파기를 원한다면, 계약금을 포기해야 합니다. 계약서에 별도 특약이 없다면 계약금 전액 몰수됩니다.
✔️ 잔금 후 입주 전 파기
이미 잔금을 다 납부했지만 입주 전 마음이 바뀌었다면 위약금(통상 계약금 2배)을 물어야 할 수 있습니다. 임대인이 입은 손해나 공실에 따라 조정 가능합니다.
✔️ 입주 후 중도 해지
- 임차인은 1개월 전 통보 후 해지 가능
- 단, 남은 계약 기간에 따라 임대인이 새 세입자 구할 때까지 공실 책임을 요구할 수 있음
- 이 경우 남은 기간의 월차임 상당액 부담이 관행
3. 임대인(집주인)이 파기할 경우 위약금
✔️ 잔금 전 해지 시
계약금을 받은 뒤 임대인이 마음을 바꾸고 파기하면, 계약금의 2배를 반환해야 합니다. 이는 민법 제565조의 '해약금 조항'에 따른 것입니다.
✔️ 잔금 후 입주 전 일방 해지
잔금까지 받은 뒤 계약을 일방적으로 파기하면 계약금 2배 이상 + 손해배상 청구 가능합니다.
✔️ 계약 기간 중 파기
- 임대인은 정당한 사유 없이는 중도해지 불가
- 강제 해지 시 세입자는 전세보증금 즉시 반환 요구 및 위약금 청구 가능
4. 위약금 계산 예시
| 상황 | 위약금 계산 | 비고 |
|---|---|---|
| 임차인 계약금만 내고 파기 | 계약금 몰수 | 보통 계약금의 10% |
| 임대인 계약 후 파기 | 계약금 2배 지급 | 민법상 해약금 반환 |
| 입주 후 중도 해지 | 남은 기간 월세 또는 손해금 | 실제 공실 손해 입증 시 |
5. 계약서 특약사항이 중요합니다
계약서 작성 시 위약금 기준과 해지 절차를 미리 특약으로 명시해 두면 분쟁을 예방할 수 있습니다.
- “임차인이 계약 해지 시, 잔여기간에 해당하는 월세 상당액을 위약금으로 납부한다.”
- “임대인이 계약 파기 시 계약금의 2배를 반환한다.”
6. 부득이한 상황에서는 협의가 우선
이사 일정 변경, 건강, 이직, 사망 등 불가피한 상황으로 인한 해지라면, 법적으로는 위약금이 발생하더라도 서로 협의로 원만하게 해결하는 경우가 많습니다. 대체 세입자 주선 등을 통해 임대인의 손해를 줄여줄 수도 있습니다.
7. 마무리
전세계약 파기 시 위약금은 계약 시점, 계약금 지급 여부, 입주 상태에 따라 달라집니다. 가장 중요한 것은 계약 당시 명확한 특약 작성과 충분한 사전 설명입니다. 만약 분쟁 상황이라면 법률구조공단 등 무료 법률상담을 활용해 법적 보호를 받는 것이 좋습니다.
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