“분양권 프리미엄이 1억 붙었다는데, 실제 수익은 얼마일까요?”
분양권 거래 시 흔히 말하는 ‘피(프리미엄)’는 실제로는 단순 차익이 아닌, 복잡한 비용을 뺀 순이익 계산이 필요합니다.
오늘은 분양권 거래 시 꼭 알아야 할 피 계산법, 세금 고려사항, 실거래 사례까지 알기 쉽게 설명드릴게요.
1. 분양권 피(프리미엄)란?
피(Premium)는 분양 계약자가 아파트 완공 전 분양권을 다른 사람에게 넘길 때 붙는 웃돈입니다.
예를 들어, 분양가가 5억 원인 아파트에 피가 1억 붙으면 실거래가는 6억 원이 됩니다.
💡 하지만 여기서 끝이 아닙니다. 취득세, 계약금, 중도금 납입액, 세금 등을 모두 고려해야 실제 수익이 얼마인지 알 수 있어요.
2. 분양권 피 계산 공식
📌 기본 공식
실거래가 - (분양가 + 납입금 + 기타비용) = 피(프리미엄)
✅ 예시 계산
- 분양가: 5억 원
- 계약금 10%: 5,000만 원
- 중도금 납입: 1억 원
- 프리미엄: 1억 원
- 거래가: 6억 원
피 계산: 6억(실거래가) - 5억(분양가) = 1억 → 피 1억
실수익 계산: 1억(피) - 중개수수료 - 세금 = 실제 수익
3. 세금 및 비용 고려
프리미엄이 곧 수익이 되지 않는 이유는 다양한 세금과 비용이 차감되기 때문입니다.
- 📌 중개수수료: 거래금액 기준 0.4~0.9% (양쪽 부담)
- 📌 양도소득세: 피 금액 기준 6~45% ※ 규제지역/2년 미만 보유 시 최대 60%
- 📌 취득세: 분양권 거래 시 1.1~4.6%
- 📌 인지세: 계약서 작성 시 7만 원~15만 원
👉 실거래가 신고 기준과 세법 적용 시점에 따라 수익이 완전히 달라집니다.
4. 실제 분양권 실거래 사례
💡 사례 1: 서울 강동구 D아파트 (2024년 거래)
- 분양가: 6억 2천만 원
- 계약자 납입금: 1억 원
- 피: 1억 5천만 원
- 실거래가: 7억 7천만 원
양도세 약 2,000만 원 + 기타 비용 포함 → 최종 실수익 약 1억 2천만 원
💡 사례 2: 경기 평택 S신도시 (2023년)
- 분양가: 3억 8천만 원
- 프리미엄: 3천만 원
- 실거래가: 4억 1천만 원
💬 피가 적더라도 실투자금이 낮아 초기 진입 장벽이 낮은 장점이 있음
5. 투자자가 주의할 점
① 전매제한 여부 확인
아무리 피가 높아도 전매제한 기간 중이면 거래 불가입니다. 청약홈 또는 분양공고에서 ‘전매 가능 시점’ 확인 필수!
② 세금 부담 시뮬레이션
분양권 양도는 일반 양도소득세보다 불리합니다. 실거주 여부, 보유기간, 조정지역 여부 등을 고려해 사전에 세무 상담 또는 시뮬레이션을 진행하는 것이 좋습니다.
③ 프리미엄 시세 흐름 체크
분양권도 수요/공급에 따라 피가 오르락내리락합니다. 특히 잔금 시점이 다가올수록 하락 가능성도 존재하니 타이밍을 잘 잡는 것이 관건입니다.
6. 마무리
분양권 피는 겉으로 보기엔 ‘쉽게 벌 수 있는 웃돈’처럼 보이지만, 실제로는 세금, 수수료, 납입금 등 고려해야 할 항목이 많습니다.
그래서 피 계산은 단순한 ‘가격 차이’가 아닌 총 수익 = 프리미엄 – 모든 비용 – 세금으로 접근해야 합니다.
투자를 준비 중이라면 반드시 실거래가 흐름과 분양가 대비 피 시세를 꾸준히 관찰하세요.
👉 [실거래가 공개시스템] 👉 [청약홈]
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