전세 계약을 앞두고 있거나 집을 매매하려는 분이라면, 등기부등본만큼이나 중요한 서류가 있습니다. 바로 건축물대장입니다.
건축물대장은 말 그대로 ‘건축물의 주민등록’이라고 할 수 있습니다. 해당 건물이 합법적으로 지어졌는지, 불법 증축은 없는지 등을 한눈에 확인할 수 있는 국가 공식 문서죠.
오늘은 건축물대장을 어떻게 확인하고 발급받을 수 있는지, 그리고 실전에서 꼭 체크해야 할 항목까지 꼼꼼히 알려드릴게요!
1. 건축물대장이란?
건축물대장(建築物臺帳)은 해당 건축물이 어떤 용도인지, 몇 층인지, 어떤 구조로 지어졌는지를 지방자치단체가 공식적으로 기록·관리하는 서류입니다.
✔️ 주요 내용:
- 건축물의 대지면적, 연면적, 건폐율
- 건축물의 구조, 층수, 용도(주택, 상가, 오피스텔 등)
- 건축허가 일자 및 준공일
- 위반 건축물 여부
✅ 반드시 확인해야 하는 이유: 광고에는 없지만, 무허가 증축·위반건축물이 있을 수 있기 때문입니다. 전세 계약 후 확정일자만 믿었다가 낭패 보는 사례도 많죠.
2. 건축물대장 발급 및 열람 방법
✅ 온라인 발급: 정부24 또는 서울시 이택스
- 1️⃣ 정부24 (www.gov.kr) 접속
- 2️⃣ 검색창에 “건축물대장” 입력 후 서비스 선택
- 3️⃣ ‘열람’ 또는 ‘발급’ 선택
- 4️⃣ 주소 입력 후 신청
- 5️⃣ PDF로 열람하거나 출력 가능
📌 열람은 무료이고, 발급 시 소액의 수수료가 부과됩니다.
✅ 오프라인 발급: 주민센터(동사무소)
- 신분증 지참 후 관할 주민센터 방문
- 부동산 소재지 주소를 정확히 알고 있어야 함
3. 건축물대장 종류 2가지 구분하기
① 총괄표제부
건물 전체에 대한 정보 (건축물 용도, 층수, 대지면적 등)
② 일반 건축물대장
동별, 호수별 구체적인 정보 (예: 아파트 동·호수)
👉 전세 계약 시에는 ‘일반 건축물대장’ 열람이 필수입니다.
4. 건축물대장에서 꼭 확인할 5가지
- 1. 용도: 주거용인지 상업용인지 (오피스텔 유의)
- 2. 구조: 철근콘크리트, 벽돌, 목조 등 → 내진·내화성능 확인
- 3. 사용승인일: 준공일 확인 → 건물 연식 판단
- 4. 층수: 실제 거주할 층 정보 확인
- 5. 위반건축물 여부: 붉은 글씨로 표시 → 계약 시 주의!
TIP: 위반건축물은 확정일자 효력이 제한될 수 있어 전세보증금 보호가 어려울 수 있습니다.
5. 건축물대장과 등기부등본 차이
| 구분 | 건축물대장 | 등기부등본 |
|---|---|---|
| 관리 주체 | 지자체 (건축과) | 법원 (등기소) |
| 확인 정보 | 건축 정보(용도, 층수, 구조 등) | 소유자, 근저당, 전세권 등 |
| 주요 용도 | 불법 건축물 여부 확인 | 소유권 및 권리관계 확인 |
6. 마무리
계약 전에 등기부등본만 보는 건 반쪽짜리 확인입니다. 건축물대장까지 함께 열람해야 불법건축물, 무허가 증축, 위험 요소를 사전에 차단할 수 있습니다.
특히 오피스텔, 상가주택, 다세대주택처럼 복잡한 구조의 부동산은 반드시 건축물대장을 확인하고 계약을 진행하세요.
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